Gewährleistung beim Bau

Nachfolgend ein paar Informationen zur Gewährleistung beim Bau:

Ein Vertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) stellt sie grundsätzlich besser als ein Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung (früher: Verdingungsordnung für Bauleistungen) Teil B (VOB/B), die mit Bekanntmachung vom 12. September 2002 gilt und mit der aktuellen Rechtssprechung in die VOB/B 2006 eingearbeitet wurde (VOB_2006 = aktuelle Ausgabe VOB/A+B+C; erschienen im Oktober 2006).
Bekanntester Unterschied: Für Mängel am Bauwerk haben Sie nach dem BGB eine Verjährungsfrist von 5 Jahren.
Die VOB/B gibt Ihnen zunächst einmal lediglich 4 Jahre (für Bauwerke), erlaubt Ihnen aber auch, etwas anderes zu vereinbaren.
Hiervon sollten Sie bei Vertragsabschluss unbedingt Gebrauch machen! Vereinbaren Sie, dass sich die Gewährleistungsfristen bei Ihrem VOB/B-Vertrag nach den Vorschriften des BGB richten.
Denn wenn Sie Ihr Versäumnis erst nachträglich bemerken, wird sich Ihr Unternehmer weigern, oder die Verlängerung der Gewährleistungsdauer (VOB Gewährleistung Mangel Verlängerung) wahrscheinlich ensprechend entlohnen lassen wollen.

Die VOB wurde in drei Teilen veröffentlicht: VOB A, VOB B und VOB C. Hier finden Sie die (älteren) Exemplare zu Ansicht: www.sfk-recht.de

Da es in der Hektik vor dem Abschluss eines Vertrages noch eine ganze Reihe solcher Fallen zu vermeiden gilt, sollten Sie den Vertrag von einer unabhängigen Fachperson (z.B. Fachanwalt für Baurecht) prüfen zu lassen.

Hinweis: Die derzeitige Rechtsprechung geht davon aus, dass es für eine wirksame Einbeziehung der VOB/B in Ihren Vertrag nicht ausreicht, wenn Ihr Unternehmer Sie vor Vertragsschluss lediglich darauf hinweist, dass die VOB/B gelten soll. Der Unternehmer muss Ihnen die Möglichkeit geben, die VOB/B in für Sie zumutbarer Weise zur Kenntnis nehmen zu können.

Dies bedeutet, dass der Unternehmer Ihnen den Text der VOB/B aushändigen muss, bevor der Vertrag unterzeichnet wird, vollständig und nicht nur in Textauszügen. Wird die VOB/B nicht in dieser Weise in den Vertrag einbezogen, haben Sie, auch wenn Ihr Vertragstext anders lauten mag, einen BGB-Vertrag und Gewährleistungsfristen entsprechend dem BGB.

Schäden beim Bau

Ein Schaden ist eine Veränderung an einem Bauwerk mit Beeinträchtigung des Aussehens, der Gebrauchs- oder Funktionsfähigkeit und der Dauerhaftigkeit oder der Standsicherheit.

Charakteristisch für eine Vielzahl von auftretenden Bauschäden ist es, dass sie aus mehreren einzelnen mangelhaften Leistungen entstanden sind. Nicht immer lassen sich die erkannten Mängel einem einzelnen Gewerk zuordnen. Mängel werden von Handwerkern häufig nicht erkannt oder ignoriert. Oft wird weiter gearbeitet bis ein offensichtlicher Schaden daraus entstanden ist. Die Beseitigung eines Schadens verursacht Kosten. Diese Kosten stellen einen finanziellen Schaden dar.
Z.B. Undichter Keller:
Wenn es sich dabei um viel Wasser handelt, sind nicht nur Ihre Einrichtungsgegenstände oder die eingelagerten Utensilien u.U. davon betroffen, sondern auch die gesamte Baukonstruktion ist davon betroffen. Der finanzielle Schaden für die Schadensbeseitigung ist beträchtlich.
Schäden haben also einen technischen und einen finanziellen Aspekt.

37% der Schadensfälle treten bereits bei der Abnahme bzw. innerhalb eines Jahres nach Fertigstellung auf. Die Abnahme ist also der entscheidende Zeitpunkt, um frühzeitig Schäden zu erkennen, die aus nicht beseitigten Mängeln resultieren und zudokumentieren.

Bei einem Mangel handelt es sich um eine unzureichende Leistung, aus der früher oder später auch ein Schaden entstehen kann. Unter einem Mangel versteht man, dass der tatsächliche Zustand des Bauwerkes von dem Zustand abweicht, den der Unternehmer und der Bauherr bei Vertragsschluss vorausgesetzt haben. Der Unternehmer ist verpflichtet, den Bau so zu erstellen, dass er die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern.

Mängel im Bau

Wir unterscheiden in:

  • nachzubessernden Mängel,
  • die hinnehmbaren Mängel (Minderwerte),
  • die hinzunehmenden Unregelmäßigkeiten.

Ist die Nachbesserung möglich, zumutbar und im Verhältnis zum erzielbaren Erfolg nicht unverhältnismäßig aufwendig, so hat der Bauherr einen Anspruch auf die Beseitigung des Mangels. Häufig versuchen Baufirmen sich mit dem Hinweis auf den unverhältnismäßig hohen Aufwand um eine Nachbesserung zu drücken. Gerade bei echten Beeinträchtigungen des Wohn- und Nutzwertes eines Hauses sollte man sich aber nicht scheuen, seine Ansprüche notfalls auch auf gerichtlichem Wege durchzusetzen.

Grundsätzlich haben Sie das Recht auf die Beseitigung kleinerer (unwesentlicher) Mängel. Der Aufwand dafür kann aber unverhältnismäßig hoch sein im Vergleich zum erzielbaren Erfolg. In solchen Fällen können Sie nicht auf Mängelbeseitigung bestehen, sondern die Abweichungen werden durch einen sogenannten Minderwert „in Geld“ abgegolten.
Aber: Eine Unverhältnismäßigkeit liegt nicht schon dann vor, wenn die Kosten der Nachbesserung den eigentlichen Preis der Leistung übersteigen, wie es oftmals vom Unternehmer behauptet wird.
Sie sollten diese Regelung in Ausnahmefällen in Anspruch nehmen. So etwa dann, wenn sich nach der Fertigstellung des Daches herausstellt, dass die Drempelhöhe geringer ist als im Vertrag vereinbart ist oder die Geschosshöhen nicht eingehalten wurden.

Sie können nicht anstelle der Nachbesserung die Zahlung eines Minderwertes verlangen; dem Unternehmer steht grundsätzlich ein Recht zu, selbst den Mangel zu beseitigen.

Ob es sich bei einer kritisierten Leistung um einen Mangel oder eine hinzunehmende Unregelmäßigkeit handelt, ist in vielen Fällen schwierig zu beurteilen. Möglicherweise liegen die Unregelmäßigkeiten noch im Rahmen des vertraglich zu Erwartenden. Überschreiten die kritisierten Unregelmäßigkeiten nicht die vertraglich festgelegten bzw. die in den anerkannten Regeln der Bautechnik definierten Grenzwerte, handelt es sich um hinzunehmende Unregelmäßigkeiten und nicht um einen Mangel. Diese Unregelmäßigkeiten müssen als unvermeidbar und als allgemein üblich hingenommen werden.

So müssen beispielsweise kleine Abplatzungen und Einbeulungen sowie kleine Kratzer u.ä. grundsätzlich hingenommen werden. Kleinere Kantenbrüche z.B. bei Mauerwerksmaterialien können grundsätzlich nicht vermieden werden. Glasscheiben müssen i.d.R. erst ausgewechselt werden, wenn Kratzer aus der Entfernung von einem Meter noch zu sehen sind. Die Beurteilung kann jedoch aufgrund der Komplexität häufig nur von einem Sachverständigen vorgenommen werden. Es ist daher empfehlenswert, sich den Rat einer unparteiischen unabhängigen Fachperson vor Beginn einer gerichtlichen Auseinandersetzung einzuholen.

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